八代市の人口推移と地価・土地の取引価格
熊本県八代市の人口（国勢調査・住民基本台帳）、外国人人口、年齢構成、世帯、面積・人口密度、転入・転出、公示地価・基準地価、土地・中古マンションの取引価格を、公的統計から1ページにまとめています。
八代市の人口は120,023人（住民基本台帳、2025年1月1日）で、5年前（2020年1月1日）から-6,644人（-5.2%）です。2020年の国勢調査では123,067人でした。熊本県の45市区町村の中で、人口の多い順に2番目です。
外国人の住民は3,996人で、人口の3.33%です（2025年1月1日）。
国勢調査の人口は1980年の150,389人から2020年の123,067人へ-18.2%変化しました。1980年以降で最も多かったのは1980年（150,389人）です。
国立社会保障・人口問題研究所の2023年公表の推計では、2050年の人口は86,864人（2020年比-29.4%）とされています（推計値）。
2026年の地価公示では、住宅地6地点の平均が1㎡あたり25,033円（坪あたり約8.3万円）、対前年変動率の平均は-0.1%です。
八代市の熊本県内・全国での順位
| 指標 | 値 | 県内順位 | 全国順位 |
|---|---|---|---|
| 人口 | 120,023人 | 2/45 | 223/1,741 |
| 増減率 2015→20年 | -3.5% | 9/45 | 673/1,737 |
| 65歳以上の割合 | 34.6% | 34/45 | 887/1,740 |
| 人口密度 | 176人/km² | 15/45 | 892/1,741 |
| 外国人の割合 | 3.33% | 4/45 | 307/1,741 |
| 住宅地の公示地価 | 25,033円/㎡ | 11/20 | 767/1,375 |
いずれも値の大きい順の順位です（増減率は増加率の高い順、「/」の後は比べた市区町村の数）。政令指定都市は市全体、東京23区は区ごとに数えています。人口・外国人の割合は住民基本台帳（2025年1月1日）、65歳以上の割合は2020年国勢調査、人口密度は上の人口密度と同じ計算です。公示地価は2026年1月1日の住宅地の平均で、地点がある市区町村だけで比べています。熊本県の市町村一覧・市区町村の人口ランキングもあわせてご覧ください。
八代市の人口推移（国勢調査・将来推計）
濃い棒は国勢調査（各年10月1日）、薄い棒は国立社会保障・人口問題研究所の将来推計人口（2023年公表）です。
| 年 | 人口（人） | 5年前比 | 15歳未満 | 15〜64歳 | 65歳以上 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1980年 | 150,389 | — | 22.6% | 66.7% | 10.8% |
| 1985年 | 149,421 | -0.6% | 21.3% | 66.2% | 12.5% |
| 1990年 | 145,959 | -2.3% | 19.3% | 65.7% | 15.0% |
| 1995年 | 143,712 | -1.5% | 17.1% | 64.4% | 18.6% |
| 2000年 | 140,655 | -2.1% | 15.2% | 62.3% | 22.5% |
| 2005年 | 136,886 | -2.7% | 13.8% | 60.5% | 25.7% |
| 2010年 | 132,266 | -3.4% | 12.9% | 58.5% | 28.6% |
| 2015年 | 127,472 | -3.6% | 12.4% | 55.7% | 31.8% |
| 2020年 | 123,067 | -3.5% | 12.0% | 53.4% | 34.6% |
| 2025年（推計） | 117,245 | -4.7% | |||
| 2030年（推計） | 111,165 | -5.2% | |||
| 2035年（推計） | 105,018 | -5.5% | |||
| 2040年（推計） | 98,891 | -5.8% | |||
| 2045年（推計） | 92,810 | -6.1% | |||
| 2050年（推計） | 86,864 | -6.4% |
過去の人口は2025年3月31日時点の市区町村の区域に組み替えた値です（合併した旧市町村を含む）。年齢3区分の割合は年齢不詳を除いた合計に対する割合です。
住民基本台帳人口の推移（毎年）
| 時点 | 人口（人） | 前年比 | うち外国人 | 外国人の割合 |
|---|---|---|---|---|
| 2025年1月1日 | 120,023 | -1.34% | 3,996 | 3.33% |
| 2024年1月1日 | 121,657 | -0.79% | 3,636 | 2.99% |
| 2023年1月1日 | 122,625 | -1.09% | 3,068 | 2.50% |
| 2022年1月1日 | 123,982 | -1.19% | 2,440 | 1.97% |
| 2021年1月1日 | 125,470 | -0.94% | 2,682 | 2.14% |
| 2020年1月1日 | 126,667 | -1.04% | 2,647 | 2.09% |
| 2019年1月1日 | 128,001 | -0.80% | 2,401 | 1.88% |
| 2018年1月1日 | 129,029 | -0.69% | 2,119 | 1.64% |
| 2017年1月1日 | 129,922 | -0.50% | 1,885 | 1.45% |
| 2016年1月1日 | 130,572 | -0.70% | 1,572 | 1.20% |
| 2015年1月1日 | 131,490 | -0.70% | 1,400 | 1.06% |
| 2014年1月1日 | 132,418 | -0.27% | 1,231 | 0.93% |
| 2013年3月31日 | 132,775 | — | — | — |
人口は日本人と外国人の合計（住民基本台帳に記載された人）。国勢調査とは調べ方が違うため値は一致しません。調査時点が3月31日から1月1日に変わったため、2014年1月1日の前年比は9か月間の増減です。最新の月別人口は各自治体の公表値をご確認ください。
八代市の世帯数と単独世帯
| 年 | 世帯数 | 1世帯あたり人員 | 単独世帯数 | 単独世帯の割合 |
|---|---|---|---|---|
| 2020年 | 49,204 | 2.50 | 15,791 | 32.1% |
| 2015年 | 47,972 | 2.66 | 13,349 | 27.8% |
| 2010年 | 47,458 | 2.79 | 11,797 | 24.9% |
| 2005年 | 46,983 | 2.91 | 10,523 | 22.4% |
| 2000年 | 46,056 | 3.05 | 9,332 | 20.3% |
| 1995年 | 44,956 | 3.20 | 8,284 | 18.4% |
| 1990年 | 42,975 | 3.40 | 6,626 | 15.4% |
| 1985年 | 42,188 | 3.54 | 5,749 | 13.6% |
| 1980年 | 40,812 | 3.68 | 4,168 | 10.2% |
国勢調査（各年10月1日）。単独世帯の割合は総世帯数に対する割合です。
八代市の面積と人口密度
| 区分 | 面積（2024年10月1日） | 人口密度（住基 2025年1月1日人口） | 人口密度（2020年国勢調査人口） |
|---|---|---|---|
| 総面積 | 681.30km² | 176人/km² | 181人/km² |
| 可住地面積 | 183.10km² | 656人/km² | 672人/km² |
面積は国土地理院「全国都道府県市区町村別面積調」等による値（社会・人口統計体系から取得）。可住地面積は総面積から林野面積と主要湖沼面積を除いた面積。人口密度はどちらも2024年の面積で割った値です。
八代市の出生・死亡と転入・転出
| 年 | 出生数 | 死亡数 | 自然増減 | 転入者数 | 転出者数 | 転入超過 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024年 | — | — | — | 3,244 | 4,016 | -772 |
| 2023年 | 697 | 2,003 | -1,306 | 3,548 | 3,951 | -403 |
| 2022年 | 666 | 2,016 | -1,350 | 3,493 | 4,080 | -587 |
| 2021年 | 740 | 1,714 | -974 | 3,260 | 3,499 | -239 |
| 2020年 | 822 | 1,721 | -899 | 3,232 | 3,533 | -301 |
| 2019年 | 800 | 1,830 | -1,030 | 3,286 | 3,663 | -377 |
| 2018年 | 869 | 1,779 | -910 | 3,418 | 3,636 | -218 |
| 2017年 | 946 | 1,732 | -786 | — | — | — |
| 2016年 | 938 | 1,756 | -818 | — | — | — |
| 2015年 | 988 | 1,590 | -602 | — | — | — |
| 2014年 | 1,028 | 1,712 | -684 | — | — | — |
出生・死亡は人口動態統計、転入・転出は住民基本台帳人口移動報告（2018年以降は外国人を含む）による暦年の値。「—」は該当データなし。
八代市の地価（公示地価・基準地価）
地価公示の平均の推移（各年1月1日）
| 年 | 住宅地 平均（円/㎡） | 変動率 平均 | 地点 | 商業地 平均（円/㎡） | 変動率 平均 | 地点 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026年 | 25,033 | -0.1% | 6 | 46,975 | -0.1% | 4 |
| 2025年 | 25,171 | -0.2% | 7 | 44,950 | -0.1% | 4 |
| 2024年 | 25,186 | -0.3% | 7 | 44,975 | +0.1% | 4 |
| 2023年 | 25,257 | -0.3% | 7 | 44,925 | -0.3% | 4 |
| 2022年 | 25,329 | -0.3% | 7 | 45,050 | -0.7% | 4 |
| 2021年 | 25,400 | — | 7 | 45,375 | — | 4 |
| 2020年 | 25,543 | — | 7 | 45,650 | — | 4 |
| 2019年 | 25,643 | — | 7 | 46,000 | — | 4 |
| 2018年 | 25,743 | — | 7 | 46,400 | — | 4 |
| 2017年 | 25,900 | — | 7 | 47,050 | — | 4 |
| 2016年 | 25,450 | — | 6 | 48,050 | — | 4 |
| 2015年 | 25,883 | — | 6 | 49,100 | — | 4 |
| 2014年 | 26,483 | — | 6 | 50,400 | — | 4 |
| 2013年 | 27,283 | — | 6 | 51,950 | — | 4 |
| 2012年 | 28,350 | — | 6 | 53,850 | — | 4 |
都道府県地価調査（基準地価）の平均の推移（各年7月1日）
| 年 | 住宅地 平均（円/㎡） | 変動率 平均 | 地点 | 商業地 平均（円/㎡） | 変動率 平均 | 地点 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026年 | 17,804 | -0.3% | 20 | 35,231 | -0.4% | 8 |
| 2025年 | 17,816 | -0.5% | 20 | 35,300 | -0.5% | 8 |
| 2024年 | 17,836 | -0.4% | 20 | 35,362 | -0.4% | 8 |
| 2023年 | 17,867 | -0.4% | 20 | 35,412 | -0.4% | 8 |
| 2022年 | 17,870 | -0.6% | 21 | 35,438 | -0.8% | 8 |
| 2021年 | 17,931 | -0.9% | 21 | 35,225 | -1.1% | 8 |
| 2020年 | 18,015 | — | 21 | 35,538 | — | 8 |
| 2019年 | 18,086 | — | 21 | 35,925 | — | 8 |
| 2018年 | 18,100 | — | 21 | 36,300 | — | 8 |
| 2017年 | 18,088 | — | 21 | 36,650 | — | 8 |
| 2016年 | 18,186 | — | 21 | 37,138 | — | 8 |
| 2015年 | 18,348 | — | 21 | 37,875 | — | 8 |
| 2014年 | 18,129 | — | 21 | 34,862 | — | 8 |
| 2013年 | 17,187 | — | 23 | 35,975 | — | 8 |
| 2012年 | 17,622 | — | 23 | 36,217 | — | 6 |
平均はその年の対象地点の単純平均で、地点の入れ替えでも動きます。変動率は各地点の対前年変動率の平均で、同じ地点どうしの値動きを表します（取得元のデータに変動率が含まれる年だけ表示）。
八代市の最寄り駅別 住宅地の地価（2026年）
| 最寄り駅 | 地点 | 平均（円/㎡） | 万円/坪 | 変動率 平均 | 駅からの距離 |
|---|---|---|---|---|---|
| 新八代 | 2 | 31,750 | 10.5 | +2.0% | 700〜800m |
| 八代 | 12 | 23,265 | 7.7 | -0.4% | 800〜18,000m |
| 肥後高田 | 1 | 19,800 | 6.5 | -2.0% | 600m |
| 日奈久温泉 | 1 | 19,500 | 6.4 | -3.0% | 550m |
| 千丁 | 3 | 18,800 | 6.2 | +1.5% | 1,400〜3,100m |
| 有佐 | 7 | 9,699 | 3.2 | -0.7% | 500〜23,000m |
地価公示・都道府県地価調査の住宅地の地点を、取得元に記載された最寄り駅ごとにまとめた単純平均です。地点が1つの駅はその地点の値です。駅名の表記は取得元のままです（同じ駅でも表記が異なる場合があります）。
八代市の住宅地の地価地点一覧（2026年）
| 所在 | 種別 | 用途 | 円/㎡ | 万円/坪 | 変動率 | 最寄り駅 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 熊本県 八代市西松江城町６号２２番 | 基準 | 住宅地 | 40,000 | 13.2 | ±0.0% | 八代 2,600m |
| 熊本県 八代市田中西町１２号６番 | 基準 | 住宅地 | 36,200 | 12.0 | +0.3% | 八代 3,400m |
| 熊本県 八代市竹原町字土器１５９６番３外 | 公示 | 住宅地 | 33,700 | 11.1 | +3.1% | 新八代 700m |
| 熊本県 八代市錦町５番３ | 公示 | 住宅地 | 30,400 | 10.0 | -1.6% | 八代 800m |
| 熊本県 八代市錦町５番３ | 基準 | 住宅地 | 30,100 | 10.0 | -1.6% | 八代 800m |
| 熊本県 八代市井上町字鐘楼堂３１１番１６ | 基準 | 住宅地 | 29,800 | 9.9 | +1.0% | 新八代 800m |
| 熊本県 八代市松崎町字八反河原７７１番５ | 基準 | 住宅地 | 28,500 | 9.4 | +2.2% | 八代 3,500m |
| 熊本県 八代市古閑中町字六反田１３７３番８ | 公示 | 住宅地 | 26,800 | 8.9 | +1.1% | 八代 4,000m |
| 熊本県 八代市千丁町新牟田字太慶１３３７番１１ | 基準 | 住宅地 | 23,800 | 7.9 | +1.7% | 千丁 1,400m |
| 熊本県 八代市福正町字久保９８２番４ | 公示 | 住宅地 | 22,800 | 7.5 | ±0.0% | 八代 860m |
| 熊本県 八代市豊原下町字稲重３５２９番３１ | 基準 | 住宅地 | 21,000 | 6.9 | ±0.0% | 八代 2,400m |
| 熊本県 八代市千丁町新牟田字拾弐町１８７３番７ | 基準 | 住宅地 | 20,200 | 6.7 | +2.0% | 千丁 1,900m |
| 熊本県 八代市平山新町字中道４４６１番５ | 基準 | 住宅地 | 19,800 | 6.5 | -2.0% | 肥後高田 600m |
| 熊本県 八代市日奈久浜町字町裏７２番１５外 | 公示 | 住宅地 | 19,500 | 6.4 | -3.0% | 日奈久温泉 550m |
| 熊本県 八代市古城町字一ツ塩屋２８５３番２２ | 基準 | 住宅地 | 19,200 | 6.3 | -2.0% | 八代 3,300m |
| 熊本県 八代市鏡町鏡村字福島６５番１ | 基準 | 住宅地 | 17,200 | 5.7 | -1.1% | 有佐 1,400m |
| 熊本県 八代市鏡町鏡村字小柳９５３番１８ | 公示 | 住宅地 | 17,000 | 5.6 | ±0.0% | 有佐 1,900m |
| 熊本県 八代市郡築一番町１００番６ | 基準 | 住宅地 | 15,000 | 5.0 | ±0.0% | 八代 5,200m |
| 熊本県 八代市鏡町有佐字高村６６０番１ | 基準 | 住宅地 | 13,600 | 4.5 | ±0.0% | 有佐 500m |
| 熊本県 八代市千丁町古閑出字四五番割１９１３番１ | 基準 | 住宅地 | 12,400 | 4.1 | +0.8% | 千丁 3,100m |
| 熊本県 八代市鏡町貝洲字参〇番割１３３１番４ | 基準 | 住宅地 | 8,650 | 2.9 | ±0.0% | 有佐 5,200m |
| 熊本県 八代市東陽町北字差野原３３８２番８ | 基準 | 住宅地 | 5,600 | 1.9 | -1.8% | 有佐 6,500m |
| 熊本県 八代市坂本町西部ろ字上原木７３２番 | 基準 | 住宅地 | 5,450 | 1.8 | -1.8% | 八代 6,700m |
| 熊本県 八代市坂本町田上字前田１３５０番３ | 基準 | 住宅地 | 3,730 | 1.2 | -1.8% | 八代 18,000m |
| 熊本県 八代市東陽町小浦字重見４０５９番 | 基準 | 住宅地 | 3,650 | 1.2 | — | 有佐 7,800m |
| 熊本県 八代市泉町栗木字古園５０２８番１ | 基準 | 住宅地 | 2,190 | 0.7 | -1.4% | 有佐 23,000m |
公示＝地価公示（2026年1月1日時点）、基準＝都道府県地価調査（2026年7月1日時点）。坪単価は1坪＝3.305785㎡で換算。見出しを押すと並べ替えできます。
八代市の商業地の地価地点一覧（2026年）
| 所在 | 種別 | 用途 | 円/㎡ | 万円/坪 | 変動率 | 最寄り駅 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 熊本県 八代市松江町字新開５１５番２ | 公示 | 商業地 | 55,000 | 18.2 | — | 八代 2,700m |
| 熊本県 八代市田中西町１０号７番 | 基準 | 商業地 | 50,300 | 16.6 | ±0.0% | 八代 3,300m |
| 熊本県 八代市本町１丁目７号６２番外 | 基準 | 商業地 | 50,200 | 16.6 | ±0.0% | 八代 2,200m |
| 熊本県 八代市本町１丁目７号６２番外 | 公示 | 商業地 | 50,200 | 16.6 | ±0.0% | 八代 2,200m |
| 熊本県 八代市海士江町字下城２７０６番１ | 基準 | 商業地 | 46,500 | 15.4 | ±0.0% | 新八代 1,800m |
| 熊本県 八代市長田町字石原３２３１番１ | 公示 | 商業地 | 44,900 | 14.8 | +0.2% | 新八代 1,500m |
| 熊本県 八代市萩原町１丁目７２番１外 | 基準 | 商業地 | 39,200 | 13.0 | ±0.0% | 八代 1m |
| 熊本県 八代市迎町２丁目１５号５番外 | 公示 | 商業地 | 37,800 | 12.5 | -0.5% | 八代 2,800m |
| 熊本県 八代市上片町字高取１５９２番１外 | 基準 | 商業地 | 33,800 | 11.2 | ±0.0% | 八代 2,500m |
| 熊本県 八代市高下西町字権田１３７１番３ | 基準 | 商業地 | 29,000 | 9.6 | ±0.0% | 八代 2,300m |
| 熊本県 八代市鏡町鏡字清泉１９番４外 | 基準 | 商業地 | 25,100 | 8.3 | -1.6% | 有佐 1,700m |
| 熊本県 八代市東陽町南字平１０７２番３ | 基準 | 商業地 | 7,750 | 2.6 | -1.9% | 有佐 5,500m |
公示＝地価公示（2026年1月1日時点）、基準＝都道府県地価調査（2026年7月1日時点）。坪単価は1坪＝3.305785㎡で換算。見出しを押すと並べ替えできます。
八代市の土地・中古マンションの取引価格
| 年 | 土地 ㎡単価 中央値（円） | 万円/坪 | 件数 | 土地と建物 総額 中央値 | 件数 | 中古マンション 総額 中央値 | 万円/㎡ | 件数 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025年 | 19,000 | 6.3 | 67 | 860万円 | 89 | — | — | 2 |
| 2024年 | 15,500 | 5.1 | 70 | 780万円 | 97 | 1,600万円 | 20.0 | 4 |
| 2023年 | 21,000 | 6.9 | 93 | 870万円 | 95 | — | — | 1 |
| 2022年 | 19,000 | 6.3 | 83 | 1,400万円 | 87 | 860万円 | 15.6 | 3 |
| 2021年 | 20,000 | 6.6 | 81 | 1,200万円 | 92 | 1,450万円 | 22.9 | 4 |
| 2020年 | 19,000 | 6.3 | 64 | 980万円 | 76 | 975万円 | 17.7 | 4 |
| 2019年 | 21,000 | 6.9 | 72 | 900万円 | 77 | — | — | 0 |
| 2018年 | 20,000 | 6.6 | 93 | 865万円 | 80 | 1,700万円 | 26.7 | 4 |
| 2017年 | 18,000 | 6.0 | 81 | 880万円 | 88 | — | — | 2 |
| 2016年 | 14,000 | 4.6 | 67 | 1,500万円 | 45 | — | — | 2 |
2025年の取引価格の幅
| 種類 | 25%点 | 中央値 | 75%点 | 件数 |
|---|---|---|---|---|
| 土地（1㎡あたり） | 0.9万円 | 1.9万円 | 2.9万円 | 67 |
| 土地と建物（総額） | 380万円 | 860万円 | 2,200万円 | 89 |
2025年の取引を価格の低い順に並べたときの、下から25%・50%（中央値）・75%の位置の値です。取引の半数が25%点から75%点の間に入ります。件数が10件以上の種類だけ載せています。立地・面積・築年数などで価格は大きく変わるため、個別の物件の価格を示すものではありません。
国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケートにもとづくもの）のうち、土地・土地と建物は「住宅地」の取引。調停・競売等、関係者間・親族間の取引は除外。件数が3件未満の年は中央値を出していません（「—」）。件数が少ない年の中央値は大きく振れます。2026年分は取得元の掲載が続いているため載せていません。