近江八幡市の人口推移と地価・土地の取引価格
滋賀県近江八幡市の人口（国勢調査・住民基本台帳）、外国人人口、年齢構成、世帯、面積・人口密度、転入・転出、公示地価・基準地価、土地の取引価格を、公的統計から1ページにまとめています。
近江八幡市の人口は81,942人（住民基本台帳、2025年1月1日）で、5年前（2020年1月1日）から-150人（-0.2%）です。2020年の国勢調査では81,122人でした。滋賀県の19市区町村の中で、人口の多い順に8番目です。
外国人の住民は2,241人で、人口の2.73%です（2025年1月1日）。
国勢調査の人口は1980年の70,772人から2020年の81,122人へ+14.6%変化しました。1980年以降で最も多かったのは2010年（81,738人）です。
国立社会保障・人口問題研究所の2023年公表の推計では、2050年の人口は68,995人（2020年比-14.9%）とされています（推計値）。
2026年の地価公示では、住宅地11地点の平均が1㎡あたり52,855円（坪あたり約17.5万円）、対前年変動率の平均は+0.9%です。
近江八幡市の滋賀県内・全国での順位
| 指標 | 値 | 県内順位 | 全国順位 |
|---|---|---|---|
| 人口 | 81,942人 | 8/19 | 334/1,741 |
| 増減率 2015→20年 | -0.2% | 9/19 | 335/1,737 |
| 65歳以上の割合 | 28.0% | 10/19 | 1,410/1,740 |
| 人口密度 | 462人/km² | 11/19 | 557/1,741 |
| 外国人の割合 | 2.73% | 9/19 | 435/1,741 |
| 住宅地の公示地価 | 52,855円/㎡ | 6/19 | 367/1,375 |
いずれも値の大きい順の順位です（増減率は増加率の高い順、「/」の後は比べた市区町村の数）。政令指定都市は市全体、東京23区は区ごとに数えています。人口・外国人の割合は住民基本台帳（2025年1月1日）、65歳以上の割合は2020年国勢調査、人口密度は上の人口密度と同じ計算です。公示地価は2026年1月1日の住宅地の平均で、地点がある市区町村だけで比べています。滋賀県の市町村一覧・市区町村の人口ランキングもあわせてご覧ください。
近江八幡市の人口推移（国勢調査・将来推計）
濃い棒は国勢調査（各年10月1日）、薄い棒は国立社会保障・人口問題研究所の将来推計人口（2023年公表）です。
| 年 | 人口（人） | 5年前比 | 15歳未満 | 15〜64歳 | 65歳以上 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1980年 | 70,772 | — | 24.8% | 65.6% | 9.6% |
| 1985年 | 74,617 | +5.4% | 23.7% | 65.8% | 10.4% |
| 1990年 | 77,730 | +4.2% | 20.4% | 67.7% | 11.9% |
| 1995年 | 79,488 | +2.3% | 17.3% | 68.7% | 14.0% |
| 2000年 | 80,669 | +1.5% | 15.3% | 68.4% | 16.3% |
| 2005年 | 80,610 | -0.1% | 14.3% | 66.6% | 19.1% |
| 2010年 | 81,738 | +1.4% | 14.3% | 64.0% | 21.7% |
| 2015年 | 81,312 | -0.5% | 14.5% | 59.8% | 25.6% |
| 2020年 | 81,122 | -0.2% | 14.1% | 57.9% | 28.0% |
| 2025年（推計） | 79,767 | -1.7% | |||
| 2030年（推計） | 78,094 | -2.1% | |||
| 2035年（推計） | 75,983 | -2.7% | |||
| 2040年（推計） | 73,653 | -3.1% | |||
| 2045年（推計） | 71,320 | -3.2% | |||
| 2050年（推計） | 68,995 | -3.3% |
過去の人口は2025年3月31日時点の市区町村の区域に組み替えた値です（合併した旧市町村を含む）。年齢3区分の割合は年齢不詳を除いた合計に対する割合です。
住民基本台帳人口の推移（毎年）
| 時点 | 人口（人） | 前年比 | うち外国人 | 外国人の割合 |
|---|---|---|---|---|
| 2025年1月1日 | 81,942 | +0.08% | 2,241 | 2.73% |
| 2024年1月1日 | 81,875 | -0.18% | 2,005 | 2.45% |
| 2023年1月1日 | 82,025 | -0.09% | 1,812 | 2.21% |
| 2022年1月1日 | 82,101 | -0.29% | 1,590 | 1.94% |
| 2021年1月1日 | 82,343 | +0.31% | 1,560 | 1.89% |
| 2020年1月1日 | 82,092 | -0.12% | 1,525 | 1.86% |
| 2019年1月1日 | 82,191 | -0.09% | 1,313 | 1.60% |
| 2018年1月1日 | 82,267 | +0.15% | 1,157 | 1.41% |
| 2017年1月1日 | 82,144 | -0.14% | 1,123 | 1.37% |
| 2016年1月1日 | 82,258 | -0.29% | 1,076 | 1.31% |
| 2015年1月1日 | 82,498 | +0.08% | 1,127 | 1.37% |
| 2014年1月1日 | 82,429 | +0.48% | 1,134 | 1.38% |
| 2013年3月31日 | 82,032 | — | — | — |
人口は日本人と外国人の合計（住民基本台帳に記載された人）。国勢調査とは調べ方が違うため値は一致しません。調査時点が3月31日から1月1日に変わったため、2014年1月1日の前年比は9か月間の増減です。最新の月別人口は各自治体の公表値をご確認ください。
近江八幡市の世帯数と単独世帯
| 年 | 世帯数 | 1世帯あたり人員 | 単独世帯数 | 単独世帯の割合 |
|---|---|---|---|---|
| 2020年 | 31,403 | 2.58 | 8,381 | 26.7% |
| 2015年 | 29,784 | 2.73 | 7,206 | 24.2% |
| 2010年 | 28,617 | 2.86 | 6,320 | 22.1% |
| 2005年 | 26,970 | 2.99 | 5,328 | 19.8% |
| 2000年 | 25,483 | 3.17 | 4,586 | 18.0% |
| 1995年 | 23,511 | 3.38 | 3,586 | 15.3% |
| 1990年 | 21,641 | 3.59 | 2,679 | 12.4% |
| 1985年 | 19,833 | 3.76 | 1,962 | 9.9% |
| 1980年 | 18,571 | 3.81 | 1,190 | 6.4% |
国勢調査（各年10月1日）。単独世帯の割合は総世帯数に対する割合です。
近江八幡市の面積と人口密度
| 区分 | 面積（2024年10月1日） | 人口密度（住基 2025年1月1日人口） | 人口密度（2020年国勢調査人口） |
|---|---|---|---|
| 総面積 | 177.45km² | 462人/km² | 457人/km² |
| 可住地面積 | 80.01km² | 1,024人/km² | 1,014人/km² |
面積は国土地理院「全国都道府県市区町村別面積調」等による値（社会・人口統計体系から取得）。可住地面積は総面積から林野面積と主要湖沼面積を除いた面積。人口密度はどちらも2024年の面積で割った値です。
近江八幡市の出生・死亡と転入・転出
| 年 | 出生数 | 死亡数 | 自然増減 | 転入者数 | 転出者数 | 転入超過 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024年 | — | — | — | 3,001 | 2,667 | +334 |
| 2023年 | 530 | 917 | -387 | 2,957 | 2,840 | +117 |
| 2022年 | 630 | 938 | -308 | 2,912 | 2,764 | +148 |
| 2021年 | 602 | 857 | -255 | 2,800 | 2,696 | +104 |
| 2020年 | 618 | 817 | -199 | 3,020 | 2,574 | +446 |
| 2019年 | 573 | 772 | -199 | 2,723 | 2,636 | +87 |
| 2018年 | 684 | 815 | -131 | 2,629 | 2,610 | +19 |
| 2017年 | 703 | 768 | -65 | — | — | — |
| 2016年 | 707 | 741 | -34 | — | — | — |
| 2015年 | 791 | 745 | +46 | — | — | — |
| 2014年 | 795 | 713 | +82 | — | — | — |
出生・死亡は人口動態統計、転入・転出は住民基本台帳人口移動報告（2018年以降は外国人を含む）による暦年の値。「—」は該当データなし。
近江八幡市の地価（公示地価・基準地価）
地価公示の平均の推移（各年1月1日）
| 年 | 住宅地 平均（円/㎡） | 変動率 平均 | 地点 | 商業地 平均（円/㎡） | 変動率 平均 | 地点 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026年 | 52,855 | +0.9% | 11 | 159,500 | +5.5% | 2 |
| 2025年 | 51,955 | +0.6% | 11 | 151,000 | +4.5% | 2 |
| 2024年 | 51,282 | +0.2% | 11 | 144,500 | +3.5% | 2 |
| 2023年 | 50,800 | -0.2% | 11 | 139,500 | +1.8% | 2 |
| 2022年 | 50,591 | -0.6% | 11 | 137,000 | +1.1% | 2 |
| 2021年 | 50,664 | — | 11 | 135,500 | — | 2 |
| 2020年 | 51,036 | — | 11 | 135,500 | — | 2 |
| 2019年 | 51,064 | — | 11 | 132,500 | — | 2 |
| 2018年 | 51,000 | — | 11 | 129,500 | — | 2 |
| 2017年 | 51,145 | — | 11 | 129,000 | — | 2 |
| 2016年 | 51,400 | — | 11 | 129,000 | — | 2 |
| 2015年 | 51,664 | — | 11 | 129,000 | — | 2 |
| 2014年 | 51,882 | — | 11 | 129,000 | — | 2 |
| 2013年 | 52,136 | — | 11 | 129,500 | — | 2 |
| 2012年 | 57,444 | — | 9 | 130,500 | — | 2 |
都道府県地価調査（基準地価）の平均の推移（各年7月1日）
| 年 | 住宅地 平均（円/㎡） | 変動率 平均 | 地点 | 商業地 平均（円/㎡） | 変動率 平均 | 地点 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026年 | 47,073 | +0.7% | 11 | 87,325 | +3.5% | 4 |
| 2025年 | 46,182 | +0.5% | 11 | 83,325 | +2.4% | 4 |
| 2024年 | 45,564 | +0.2% | 11 | 80,775 | +1.4% | 4 |
| 2023年 | 45,145 | ±0.0% | 11 | 79,375 | +0.9% | 4 |
| 2022年 | 44,845 | -0.3% | 11 | 78,400 | +0.8% | 4 |
| 2021年 | 44,736 | -0.8% | 11 | 77,500 | +0.3% | 4 |
| 2020年 | 44,918 | — | 11 | 77,050 | — | 4 |
| 2019年 | 45,155 | — | 11 | 76,900 | — | 4 |
| 2018年 | 45,282 | — | 11 | 76,725 | — | 4 |
| 2017年 | 45,427 | — | 11 | 76,300 | — | 4 |
| 2016年 | 45,645 | — | 11 | 76,150 | — | 4 |
| 2015年 | 45,891 | — | 11 | 76,175 | — | 4 |
| 2014年 | 46,127 | — | 11 | 75,925 | — | 4 |
| 2013年 | 46,382 | — | 11 | 75,775 | — | 4 |
| 2012年 | 56,600 | — | 8 | 76,075 | — | 4 |
平均はその年の対象地点の単純平均で、地点の入れ替えでも動きます。変動率は各地点の対前年変動率の平均で、同じ地点どうしの値動きを表します（取得元のデータに変動率が含まれる年だけ表示）。
近江八幡市の最寄り駅別 住宅地の地価（2026年）
| 最寄り駅 | 地点 | 平均（円/㎡） | 万円/坪 | 変動率 平均 | 駅からの距離 |
|---|---|---|---|---|---|
| 近江八幡 | 11 | 62,418 | 20.6 | +1.6% | 700〜5,200m |
| 篠原 | 4 | 51,150 | 16.9 | +0.8% | 550〜3,600m |
| 安土 | 5 | 34,980 | 11.6 | ±0.0% | 750〜1,200m |
| 武佐 | 1 | 22,100 | 7.3 | -0.9% | 1,400m |
| 市辺 | 1 | 11,000 | 3.6 | -1.8% | 1,500m |
地価公示・都道府県地価調査の住宅地の地点を、取得元に記載された最寄り駅ごとにまとめた単純平均です。地点が1つの駅はその地点の値です。駅名の表記は取得元のままです（同じ駅でも表記が異なる場合があります）。
近江八幡市の住宅地の地価地点一覧（2026年）
| 所在 | 種別 | 用途 | 円/㎡ | 万円/坪 | 変動率 | 最寄り駅 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 滋賀県 近江八幡市出町４１３番１２ | 公示 | 住宅地 | 107,000 | 35.4 | +3.9% | 近江八幡 700m |
| 滋賀県 近江八幡市中村町１８番１６ | 公示 | 住宅地 | 100,000 | 33.1 | +3.5% | 近江八幡 900m |
| 滋賀県 近江八幡市堀上町字柳元９１番５７ | 基準 | 住宅地 | 83,500 | 27.6 | +4.1% | 近江八幡 1,200m |
| 滋賀県 近江八幡市中小森町字十ノ坪６５２番１７外 | 基準 | 住宅地 | 78,500 | 26.0 | +4.7% | 近江八幡 1,900m |
| 滋賀県 近江八幡市中小森町字十ノ坪６５２番１７外 | 公示 | 住宅地 | 76,300 | 25.2 | +3.7% | 近江八幡 1,900m |
| 滋賀県 近江八幡市出町１４９番６外 | 基準 | 住宅地 | 72,200 | 23.9 | +3.1% | 近江八幡 1,500m |
| 滋賀県 近江八幡市古川町字川向１５００番３５ | 基準 | 住宅地 | 65,200 | 21.6 | +1.9% | 篠原 550m |
| 滋賀県 近江八幡市安土町下豊浦字十七５０９６番７０ | 公示 | 住宅地 | 54,800 | 18.1 | +0.7% | 安土 800m |
| 滋賀県 近江八幡市緑町３丁目７３９番２１ | 公示 | 住宅地 | 54,600 | 18.0 | +0.4% | 篠原 1,500m |
| 滋賀県 近江八幡市丸の内町６番２６ | 基準 | 住宅地 | 54,200 | 17.9 | +0.7% | 篠原 2,700m |
| 滋賀県 近江八幡市安土町常楽寺字四ノ坪３８番９ | 基準 | 住宅地 | 53,700 | 17.8 | +0.8% | 安土 750m |
| 滋賀県 近江八幡市北之庄町字川西１１８０番１２ | 公示 | 住宅地 | 41,800 | 13.8 | -0.9% | 近江八幡 3,000m |
| 滋賀県 近江八幡市博労町元１０番 | 公示 | 住宅地 | 38,000 | 12.6 | ±0.0% | 近江八幡 2,200m |
| 滋賀県 近江八幡市船木町字蓮池１４４４番２１ | 公示 | 住宅地 | 37,200 | 12.3 | -0.5% | 近江八幡 3,900m |
| 滋賀県 近江八幡市池田町１丁目１番外 | 基準 | 住宅地 | 36,300 | 12.0 | ±0.0% | 近江八幡 2,500m |
| 滋賀県 近江八幡市江頭町字岩井木５６９番４ | 公示 | 住宅地 | 30,600 | 10.1 | ±0.0% | 篠原 3,600m |
| 滋賀県 近江八幡市安土町下豊浦字十七４９９１番 | 公示 | 住宅地 | 25,400 | 8.4 | -0.8% | 安土 1,200m |
| 滋賀県 近江八幡市安土町下豊浦字十七４９９１番 | 基準 | 住宅地 | 25,300 | 8.4 | -0.8% | 安土 1,200m |
| 滋賀県 近江八幡市西生来町字蛇川１３２４番外 | 基準 | 住宅地 | 22,100 | 7.3 | -0.9% | 武佐 1,400m |
| 滋賀県 近江八幡市牧町字北浦１４６５番外 | 基準 | 住宅地 | 15,800 | 5.2 | -3.7% | 近江八幡 5,200m |
| 滋賀県 近江八幡市安土町中屋字屋敷ノ内１１３番 | 公示 | 住宅地 | 15,700 | 5.2 | ±0.0% | 安土 1,200m |
| 滋賀県 近江八幡市安土町内野字坂口１３９番 | 基準 | 住宅地 | 11,000 | 3.6 | -1.8% | 市辺 1,500m |
公示＝地価公示（2026年1月1日時点）、基準＝都道府県地価調査（2026年7月1日時点）。坪単価は1坪＝3.305785㎡で換算。見出しを押すと並べ替えできます。
近江八幡市の商業地の地価地点一覧（2026年）
| 所在 | 種別 | 用途 | 円/㎡ | 万円/坪 | 変動率 | 最寄り駅 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 滋賀県 近江八幡市鷹飼町１４９６番外 | 公示 | 商業地 | 183,000 | 60.5 | +6.4% | 近江八幡 0m |
| 滋賀県 近江八幡市鷹飼町南３丁目２番３ | 基準 | 商業地 | 142,000 | 46.9 | +9.2% | 近江八幡 400m |
| 滋賀県 近江八幡市鷹飼町４５４番４ | 公示 | 商業地 | 136,000 | 45.0 | +4.6% | 近江八幡 400m |
| 滋賀県 近江八幡市出町２３０番 | 基準 | 商業地 | 88,200 | 29.2 | +5.0% | 近江八幡 1,100m |
| 滋賀県 近江八幡市小幡町中２１番外 | 基準 | 商業地 | 59,600 | 19.7 | ±0.0% | 近江八幡 2,000m |
| 滋賀県 近江八幡市安土町下豊浦字十七４７２４番５ | 基準 | 商業地 | 59,500 | 19.7 | -0.3% | 安土 700m |
公示＝地価公示（2026年1月1日時点）、基準＝都道府県地価調査（2026年7月1日時点）。坪単価は1坪＝3.305785㎡で換算。見出しを押すと並べ替えできます。
近江八幡市の土地・中古マンションの取引価格
| 年 | 土地 ㎡単価 中央値（円） | 万円/坪 | 件数 | 土地と建物 総額 中央値 | 件数 | 中古マンション 総額 中央値 | 万円/㎡ | 件数 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025年 | 54,000 | 17.9 | 69 | 2,250万円 | 76 | — | — | 0 |
| 2024年 | 60,000 | 19.8 | 74 | 2,000万円 | 77 | — | — | 0 |
| 2023年 | 57,500 | 19.0 | 78 | 2,100万円 | 85 | — | — | 0 |
| 2022年 | 50,000 | 16.5 | 119 | 1,650万円 | 74 | — | — | 0 |
| 2021年 | 50,000 | 16.5 | 79 | 2,100万円 | 87 | — | — | 0 |
| 2020年 | 56,000 | 18.5 | 89 | 1,900万円 | 85 | — | — | 0 |
| 2019年 | 53,000 | 17.5 | 72 | 1,650万円 | 76 | — | — | 0 |
| 2018年 | 54,500 | 18.0 | 84 | 1,850万円 | 80 | — | — | 0 |
| 2017年 | 55,000 | 18.2 | 56 | 1,900万円 | 63 | — | — | 0 |
| 2016年 | 51,000 | 16.9 | 71 | 1,600万円 | 85 | — | — | 0 |
2025年の取引価格の幅
| 種類 | 25%点 | 中央値 | 75%点 | 件数 |
|---|---|---|---|---|
| 土地（1㎡あたり） | 3.0万円 | 5.4万円 | 7.6万円 | 69 |
| 土地と建物（総額） | 795万円 | 2,250万円 | 3,300万円 | 76 |
2025年の取引を価格の低い順に並べたときの、下から25%・50%（中央値）・75%の位置の値です。取引の半数が25%点から75%点の間に入ります。件数が10件以上の種類だけ載せています。立地・面積・築年数などで価格は大きく変わるため、個別の物件の価格を示すものではありません。
国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケートにもとづくもの）のうち、土地・土地と建物は「住宅地」の取引。調停・競売等、関係者間・親族間の取引は除外。件数が3件未満の年は中央値を出していません（「—」）。件数が少ない年の中央値は大きく振れます。2026年分は取得元の掲載が続いているため載せていません。